תמא 38 והשווי האבוד של הגג הצמוד 

תמ"א 38 נועדה להיטיב עם בעלי דירות ישנות (היתרי בניה מלפני 1980), והעניקה זכויות בניה בשווי המגיע במרכז הארץ למיליוני שקלים לכל בית משותף. זאת תמורת חיזוק של בתים משותפים בפני רעידות אדמה, לרווחת הדיירים. תמ"א 38 הפכה, איפה, לסוגיה מרכזית בקרב שמאי המקרקעין ובתחום שמאות המקרקעין בכלל.

נותר חלון זמן עד אוקטובר 2022 להגיש בקשות להיתרי בניה לפי תמ"א 38, ולאחר זמן זה יוענקו תמריצים רק ביישובים בהם הוחלט על כך ברשות המקומית לרבות החלטה על הכנת תכנית מתאר מקומית על פי עקרונות תמ"א 38. תכנית מקומית כזו יש לתכנן לפי סעיף 23 לתמ"א 38, והיא יכולה להכיל הוראות שונות מתמ"א 38 לגבי שטחי בניה, מס' יחידות הדיור, גובה הבניה, קווי הבניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה. יש לציין כי גם במקרה כזה של החלטה ברשות המקומית להאריך את תמריצי תמ"א 38 ולהכין תכנית לפי סעיף 23 החלון הזמן לכך נקבע עד מאי 2025 בלבד. כמו כן יש לציין כי לאחר שיסתיים תוקף התמריצים על פי תמ"א 38 נותרה אי בהירות לגבי הפטוב מהיטל השבחה לגבי זכויות בניה על פי תמ"א 38. כרגיל, הפטור ניתן גם לתכניות על פי סעיף 23 - מכוח תמריצי תמ"א 38 עצמה. וכאמור, תוקף התמריצים עצמם יפוג כבר באוקטובר 2022. 

האם ייתכן שת"א 38 ותוכניות הלווין שלה על פי סעיף 23 בתוכה, גרמה אך נזקים של מאות אלפי שקלים לאלפי בעלי גגות צמודים אשר רכשו את הגגות בעמל ובכסף רב, ולמעשה הפכה את זכויות הבניה בגג לזכות "שיתופית"? האם יתכן כי גם רבבות דירות ישנות רגילות נפגעו תוך סיבוך בעליהן בסכסוכים מורכבים?

גגות צמודים ו"חדרי יציאה לגג"

עד לפני שנים לא רבות, גג הצמוד לדירה תחתיו היה שווה סכומי כסף ניכרים, ברוב המקרים סדרי גודל של מאות אלפי ש"ח בגוש דן. גג כזה שימש בעבר ויכול לשמש בהווה ובעתיד כמרפסת ללא גג לשימושי מגורים כגון מנוחה, בילוי ואירוח תחת כיפת השמיים. זכות זו לא נפגעה על ידי תמ"א 38.

ואולם, ברוב הערים אושרו בעשרות השנים האחרונות תוכניות המאפשרות שימוש נוסף ויקר יותר המכונה בקרב אנשי המקצוע בענף הנדלן "חדרי יציאה לגג" ו"מצללה" (פרגולה). דהיינו, בניית מדרגות פנימיות מהדירה העליונה לחדר חדש שנבנה על הגג, לרוב עם שירותים וחדר רחצה ולעיתים עם פרגולה. יתרת הגג שהוצמד לדירה העליונה, במקרה כזה, יועדה למרפסת גג יוקרתית.

בתל אביב, לדוגמא, אושרו בעבר תוכניות כגון "ס" או "1680", אך המפורסמת בהן תכנית ג' אשר אפשרה בתנאים שונים ובחלקים גדולים של העיר בניית חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר כולל המדרגות הפנימיות. אחריה אושרה תכנית ג1 אשר הגדילה בחלק מהעיר את שטח חדר היציאה לגג המותר ל-40 מ"ר. (במאמר זה, חשוב לסייג, נעסוק בגגות בטון שטוחים ולא בעליות גג בחלל שמתחת לגגות רעפים, נושא מרתק כשלעצמו בבתים משותפים עם גגות רעפים).

תכניות לחוד ומציאות לחוד

בחלק מהבתים המשותפים שנבנו בטרם אושרו בערים השונות תוכניות ל"חדר יציאה לגג" הצמידו הקבלנים את רוב שטח הגגות לדירות העליונות וכך העלו את מחיר אותן דירות.

לאחר אישור התוכניות לחדרי יציאה לגג, רוב הדירות העליונות נבנו מראש כ"דירות גג" עם חדר יציאה לגג אותו בנה הקבלן עצמו.

והנה, נוצרה חפיפה משמעותית ומעניינת בין הבניינים הישנים שקיבלו היתרים לפני 1980. בניינים אלו נבנו לפני כרגיל שאושרו תוכניות לחדרי יציאה לגג. כמו כן במקביל כל בעלי הדירות בבניינים אלו זכאים לתמריצי תמ"א 38 אך גם כפופים, בניגוד לעבר, לחובת החיזוקים בפני רעידות אדמה בכל הבניין, כתנאי לתוספות בניה כלשהן. זאת גם לגבי גגות לא בנויים עם הצמדה לדירות עליונות ועם זכויות בניה ל"חדרי יציאה לגג".
עד לפני מספר שנים יכלו בעלי דירות עליונות עם גג צמוד לבנות לעצמם חדר יציאה לגג כאשר עלות הבניה הסתכמה בבניה של החדר ופריצת המדרגות הפנימיות.

בחלק משמעותי מהתקנונים של הבתים המשותפים בטאבו רשום כי בעלי ההצמדות בגג יוכלו לבנות עליו ללא צורך באישור השכנים ואף לתקן את התקנון, הצו והתשריט של הבית המשותף בטאבו כך שיתאימו לשטח הדירה המוגדל (מבלי להגדיל את החלק היחסי ברכוש המשותף).

כאשר בתקנון נרשמה הצמדה בלבד, ללא התייחסות לזכויות הבניה, קרה ובעלי ההצמדות בגג נדרשו על ידי חלק מהעיריות להחתים את ועד הבית או את רוב הדיירים, על אישורם לבניית חדר יציאה לגג, אף שהגג עליו ביקשו להקים חדר יציאה כבר הוצמד בטאבו לדירתם.

הכיצד? חלק מהעיריות פירשו כי בניה על הגג יכולה להגביל לימים זכויות בניה לא מנוצלות השייכות לכל בעלי הדירות על פי חלקם ברכוש המשותף. בעיר רמת גן, למשל, לרוב הבתים המשותפים הישנים זכויות בניה למספר קומות נוספות ולא רק לחדר יציאה לגג. למעשה, היו שראו בזכות לבנות חדר יציאה לגג, גם על גג הצמוד לדירה תחתיו, זכות בניה השייכת וכפופה לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

במקרים בהם דירות עליונות יכלו (על פי תכנית בנן עיר) לבנות חדר יציאה לגג מעל דירתם ואף להשמיש חלק נוסף מהגג כמרפסת גג פרטית, אך הגג היווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, נהוג היה תחילה כי הדירות העליונות ישפצו בתמורה את הלובי ו/או את הטיח החיצוני בבנין ובמידת הצורך יתקינו מעלית. במקרים בהם העלות לשיפוץ החלקים בבניין כולו לא הצדיקה את היתרון הכלכלי של תוספת חדר בודד על הגג, נהוג היה במספר מקרים כי הנהנים יתרמו תרומה ראויה כלשהי לשיפוץ ולשדרוג של הבית המשותף או לכל הפחות של המבואה.

במקרים מאוחרים יותר הפך הליך אישור השכנים לחדר יציאה לגג לעסקת נדל"ן במזומן לכל דבר, עם הערכות שמאיות וכיוצ"ב. מיותר לציין כי בעת מכירת דירה עם זכויות לבנית חדר יציאה לגג נדרשו המוכרים לשלם היטל השבחה ובמקרים לא מעטים גם מס שבח על הזכויות הללו.

תמ"א 38 מגדילה את זכויות הבניה בגג

תמ"א 38 על תיקוניה השונים ותכניות הלוויין שלה על פי סעיף 23 הגדילו או הגבילו את התמריצים שכלולים בה (תוכניות שכבר אושרו לפי סעיף 23 ל-תמ"א 38 או שפורסמו ברשומות הודעות על הכנתן לרבות הוראות בניה מגבילות לזמן קצוב), יצרה מציאות חדשה לבעלי הצמדות בגגות.

במקום "חדר יציאה לגג" הותרו לרבבות בתים משותפים ישנים שנבנו על פי היתרי בניה לפני שנת 1980, במגבלות שונות, זכויות בניה של קומות נוספות, עד 2.5 קומות במקרה של חיזוקים על פי תמ"א 38 (התמריצים להריסה ובניה מחדש כרגיל בהיקף גדול יותר אך אינם רלוונטיים למאמר זה), ועל פי תוכניות הלוויין בערים שונות אף יותר מכך גם במסלול של חיזוקים. לכאורה ההצמדה בגגות הכפילה ושילשה את שוויה. במקום חדרי יציאה, הותרו בחלק מהמקרים אף תוספת 2.5 קומות!

בתמורה לזכויות הבניה נדרשו, כמובן, חיזוקים בפני רעידות אדמה לכל הבניין. במקרים רבים, גם לאחר הנשיאה בעלות הבניה של החיזוקים לכל הבניין, לתועלת כל השכנים, זכויות הבניה על הגג עדיין נותרו שוות מאות אלפי ואף מיליוני ש"ח. יש לציין כי תמ"א 38 התירה גם הרחבה של כל דירה ב-25 מ"ר כולל ממ"דים וכן, בתנאים, סגירה למגורים של קומת קרקע עם עמודים כך שהתמריצים אינם רק בגג אף כי ברוב המקרים בעיקר בגג.

האכזבה הגדולה לבעלי ההצמדה בגגות

החיזוקים בפני רעידות אדמה מחייבים בניה מסיבית של חיזוקים כגון עמודי בטון מזויינים ו/או קורות פלדה לגובה כל הבניין ובהיקף החיצוני של פאות הבניין.  כדי לבצע חיזוקים כאלו, שבסך הכל משביחים את ערך כל הדירות, ואף אם במימון מלא של בעל ההצמדה בגג, עדיין יש לקבל אישור של רוב בעלי הדירות בבניין.

חיזוקים כאלו משנים את פני הבנין גם בחלקים הישנים שלו. החיזוקים מחייבים לכל הפחות גירוד טיח קיים, פיגומים, בניה, רעש, אבק, ואבדן פרטיות בזמן החיזוק בהיקף כל קומה (פועלים על פיגומים מול החלון וכיוצ"ב). הנה לכם כי למרות ההצמדה הן של הגג עצמו ופעמים רבות גם של מלוא זכויות הבניה על הגג, נדרשים כעת בעלי הגגות הצמודים לקבל את אישור רוב השכנים לבניה כלשהי על הגג, במקרה שהוועדה המקומית דורשת חיזוקים על פי תמ"א 38 בתמורה לאישור בניה כלשהי, לא רק כאשר ניתנים תמריצים על פי תמ"א 38 ולא רק לגבי זכויות בניה חדשות על פי תמ"א 38.

במקרה של סרבנות בעלי דירות לחיזוקים, כאשר הועדה המקומית (העירייה) דורשת חיזוקים על פי תמ"א 38 (או אישור מהנדס כי הבית הישן עומד ממילא בתקן רעידות אדמה) כתנאי לבניית חדר יציאה לגג, מתאפסת למעשה, הלכה למעשה, זכות הבניה על הגג (ככל והוצמדה לבעלי הדירות העליונות).

האם ניתן לחזור ל"חדר יציאה לגג"?

למעשה, תמ"א 38 חיסלה עבור רבים את הזכות המעשית שהייתה בידיהם לפני שאושרה, כבעלי דירות עם הצמדה של הגג וזכויות הבניה מעליו, לבנות חדר יציאה לגג. זאת גם אם צורפה להצמדה הזכות המפורשת, בתקנון הבית המשותף, לבנות על הגג הצמוד ללא אישור שכנים שניתן כזכות בלתי חוזרת במעמד החתימה על תקנון הבית המשותף שהופקד בטאבו.

תושבי תל אביב, בעלי דירות עליונות עם גג צמוד מעליהם, אשר ביקשו מידע תכנוני לגבי מימוש הזכות לחדר יציאה לגג, נדהמו לקרוא בדף המידע התכנוני את המשפט הבא:

אם הבנין הוקם במקור לפי היתר שניתן מלפני שנת 1980, יש להציג פתרון לחיזוקו נגד רעידות אדמה כולל בדיקות קרקע לפי תקן ישראלי 940".
ראו צילום קטע ממידע תכנוני שניתן במענה לבקשה לבנות חדר יציאה בודד לגג ברמת אביב ג' (על פי תכנית ג1')

 למעשה, בערים המחזיקות במדיניות רישוי דומה לזו שבתל אביב, בבניינים שנבנו לפני 1980, לפיה נדרשת עמידה בפני רעידות אדמה על פי התקן הישראלי או חיזוק הבנין על פי התקן (נדרשת חוות דעת מהנדס לגבי עמידות או חיזוקים מספקים בפני רעידות אדמה בטרם תוספת בניה כלשהי), חובה לחזק את כל הבניין אף כתנאי לבניית חדר יציאה בודד על הגג.

ברוב המקרים, כמובן, החובה הזו מחסלת את הכדאיות הכלכלית לבניית החדר הבודד. כפי שלמדנו כאן, גם כאשר קיימת כדאיות כלכלית, ההצמדה על הגג מצטמצמת, בהיעדר הסכמה של השכנים, לזכות ל מרפסת מגורים לא מקורה בגג.

בערים דוגמת תל אביב, זכויות לתוספות בניה בגג צמוד, החל מחדר יציאה לגג וכלה בתמריצי תמ"א 38 המלאים, הפכו לאחר תמ"א 38, בהינתן שכנים סרבנים, לאות מתה.

לצורך בניה כלשהי בגג, עם או בלי הצמדה, צריך מעתה להשיג את אישור רוב בעלי הדירות, הדרוש לבניית החיזוקים בהיקף דירתם הם. מרגע שנדרשה חתימתם, איני רואה סיבה מיוחדת שתחייבם להעניק את חתימתם זו בתמורה פחותה לתמורה שהיו דורשים ומקבלים תמורת אותה החתימה, אף אם הגג בכלל לא היה צמוד לדירות של אחרים....

 לבעיה זו של בעלי הגגות הצמודים השלכה על כל בעלי הדירות בבניין. כשם שהשכנים מלמטה יכולים כעת למנוע אף בניה של חדר יציאה בודד לגג, כך יכולים בעלי הגגות הצמודים למנוע מימוש תמריצי תמ"א 38 מכל בעלי הדירות האחרות בבניין (לכל הפחות עד שיגיעו להסדר המפצה את הדירות העליונות על מחיקת שווי ההצמדה שלהן).

מימוש תמריצי תמ"א 38, אף כאשר זכויות הבניה והגג צמודים לדירות העליונות, מעניק לבעלי הדירות התחתונות חיזוק בפני רעידות אדמה ובפני סכנת טילים, שיפוץ כללי לבניין, למשל חידוש הטיח והסיד החיצוניים ובחדר המדרגות ו/או החלפת כל התשתיות בבניין כגון צנרת וחווטים ו/או חלונות ותריסים במסגרת אלומיניום חדשים בכל החזיתות ו/או הרחבת כל דירה בשטח עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד)  + מרפסת ו/או סגירת קומת עמודים חלקית למקורים ו/או מעלית.

 שיפוץ כזה, אגב, מעלה את מחיר הדירות העליונות החדשות כדירות בבניין חדש למראה, אף אם יודעים שמדובר בשיפוץ יסודי ולא בבניין חדש.

בבתים ישנים הזכאים לתמריצי תמ"א 38 אך חלק משמעותי מהגג צמוד לדירות עליונות, עלול שווי כל הדירות בבניין להיפגע בהשוואה לבניינים שכנים עם תמריצים דומים אך עם גגות המהווים רכוש משותף.

גם בעלי הדירות התחתונות כפופים להסכמת בעלי הגג הצמוד למימוש התמריצים, ממש מעל הגג הצמוד ותוך ויתור על מרפסת גג פרטית ויוקרתית הקיימת לדירתם. לשמאי מקרקעין הידע וההכשרה לתמחר כראוי הסכמה כזו של בעלי מרפסות צמודות בגג הבניין. ל-1 מ"ר מרפסות כאלו (גגות מפותחים עם ריצוף ותאורה ונקודות מים וחשמל, מעקות מטויחים וכיוצ"ב) שווי ממוצע בגבולות בשיעור של כ-30% משווי 1 מ"ר בנוי בממוצע בדירה עצמה.

כך, לטעמי, לדירה עליונה מצויה בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בנוי עם 80 מ"ר גג צמוד, ניתן לייחס שווי שווה ערך לדירה דומה אך בת 5 חדרים ובשטח 124 מ"ר באותו הבניין ובאותה הקומה. לעומת זאת, דרישה לקבל תמורת דירה קיימת עם גג קיים דירה חדשה עם גג חדש, עלולה לעיתים להכשיל את כל הפרויקט.

מעבר לשאלת הכדאיות הכלכלית, דרישה כזו עלולה להצית צרות עין וסכסוך שכנים ולהציב את כולם מול מחלוקות מורכבות ומסובכות. גם שווי דירה בקומה תחתונה בבית ישן כזה, איפה, עלול להיפגע בהשוואה לדירות בבתים ישנים אחרים ללא גגות צמודים וללא סכסוכי שכנים - במיוחד בשכונות בהן פעילות תוססת בנושא יוזמות בניה לפי תמ"א 38.